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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

銀行房貸全線收緊急踩剎車 錢荒第二季或回歸

  本報記者 錢秋君 楊中華 北京報道

  從9月6日以來,反映銀行資金面變化的shibor(同業拆借利率)全線品種開始一路上行。以隔夜利率為例,從9月6日的2.95%上漲至3.56%,以1個月期利率為例,從9月6日的4.48%一直飆升至18日的5.91%。

  在經歷過6月"錢荒"之後,"銀行季末錢緊"再次挑起瞭人們脆弱的神經。與之相印證的是,停貸再次回到市場的視線之內。由於額度極其緊張,往常要到年底才逐漸收緊的信貸額度已經從9月下旬開始猛然踩住瞭急剎車。

  "現在房貸申請,放款最少在1個月以後,也許時間更長,這個我們沒法向您保證。"購房者陸先生在銀行面簽貸款時,得到瞭如此說法。事實上,遭遇銀行停貸的,遠不止房貸這一項。

  一位股份制銀行北京分行零售信貸部負責人對《華夏時報》記者坦言:"這並非個例,各傢銀行狀況都差不多。從分行來說,雖然貸款審批業務正常進行,但現實情況是,今年額度總行控制數量非常嚴格,導致新增貸款額度大大不及貸款需求,所以排隊等額度、等放款的情況愈來愈明顯。"

  房貸全部停瞭?銀行車貸條件信貸年息雲林房屋借款信貸年息

  "一直在說停貸,都是謠傳。從北京地區來說,是從中秋前一周才開始普遍叫停的。"上述股份制銀行負責人對記者表示,本月前期貸款額度並沒有如此緊張。他同時透露,目前該行對信貸額度控制開始非常嚴格,預計到月底,信貸額度都會十分緊張。

  據該負責人介紹,在去年年底,監管部門就要求部分商業銀行控制項目貸款、固佳冬鄉土地貸款率利最低銀行比較定資產類貸款,"今年雖然這類貸款還在放,但新增貸款已經非常少。"

  《華夏時報》記者近日以客戶身份走訪瞭北京國貿、三元橋、慈雲寺以及十裡堡周邊幾傢商業銀行,以華夏銀行(7.86,0.00,0.00%)為例,其下屬支行人員的答復是,房貸全部停掉,而個人經營貸款還可以試著向分行報一下。

  另外,包括民生銀行(10.16,0.00,0.00%)、興業銀行(11.81,0.00,0.00%)在內的數傢股份制銀行均表示:"房貸現在基本不做,往上報分行可能也批不下來。"而城商行包括南京銀行(8.56,0.00,0.00%)、杭州銀行則明確表示,"房貸全部停貸,到月底不再接受新增。"

  一傢國有銀行支行網點工作人員坦言,貸款申請還是正常走程序,但分行什麼時候批什麼時候放款,最快也得10月底瞭。他同時表示,現在房貸放款需要在分行系統內登記排隊,如果資料齊全、審批順利能夠一個月拿到款項,如果一直無法在系統裡排上隊,放款時間就難以保證。一般來說,城區房貸放款用時較長。

  "申請貸款的卷宗已經堆積如山瞭,每天往分行跑就是協調關系看能批幾筆就批幾筆。"據上述國有銀行下屬支行對口個金業務員工小許介紹,"從中秋節前一周開始,口頭接到分行通知,暫停接受包括房屋類貸款(首套、二套)、消費類貸款、經營類貸款的審批。"

  而對於提交到分行的貸款申請,"一個貸款申請要好幾道審批程序負責人簽字,各支行信貸員為瞭盡量爭取點額度,都會打點最初幾個審批負責人。"小許告訴記者,所謂"打點",說白瞭就是"好處費",但在分行相關人士那裡就變成瞭"加急費"。

  "一筆單子如果要加急至少1000元。費用由貸款人承擔,即便收瞭加急費,貸款最終也可能不順利。"小許告訴記者,這都是行業"潛規則"。

  至此銀行"停貸"從傳聞變成現實。

  本報記者采訪瞭解到,各銀行總行已經給分支行下發信貸投放限額,並且與往年按季度調控不同,今年總行將按月度控制分行新增信貸貸款投放規模和節奏,而一些銀行更是對信貸額度、存貸比等多項指標進行嚴格監測。同時,從多傢國有銀行和股份制銀行來看,今年總行給出的9月份信貸額度基本比去年同期減少10%或以上。

  銀行口徑矛盾

  蹊蹺的是,對於"停貸"一事,銀行總行、分行至支行的內部說法並不一致。

  "原則上沒有停貸,審批工作正常進行。"某股份制銀行北京分行分管信貸審批的負責人向《華夏時報》記者澄清,與上半年相比,從三季度開始,銀行信貸投放的確減緩,"由於多數銀行在上半年就完成瞭全年厘定的貸款指標,三季度放款很正常,可以理解。"

  以涉房貸款為例,央行數據顯示,上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元,同比多增7326億元,增量占同期各項貸款增量的27.1%。對比2012年全年,金融機構房地產類貸款增加1.35萬億元。"這意味著今年上半年的涉房類貸款幾乎與去年全年相當。而在這其中個人住房貸款幾乎占到80%。"上述分管信貸審批的負責人坦言。

  "目前不是'停貸',隻是進行合理必要的風險資產調控。"浦發銀行(11.00,0.00,0.00%)北京分行相關負責人表示,信貸投放已經力度很大或者已經完成全年貸款目標的行業會有適當的限制;對於國傢產業政策支持、產業前景良好、資質良好的客戶則會繼續進行貸款支持。

  一傢國有大行信貸條線負責人解釋稱:"從三季度開始,銀行的審批條件變得苛刻,如果評估下來貸款風險高就主動退出或者暫緩審批;另外,停止給客戶利率優惠,現在能享受基準利率的客戶也很少,貸款要求比較急的客戶我們要求有一定的利率上浮,最少也是10%。"

  問題是,面對一二線城市房地產如火如荼、房價居高不下的現實,多年被稱為優質資產的按揭貸款業務,商業銀行為何退卻瞭?其個中原因究竟何在?

  "一個原因是因為其帶來的收益有限,以房貸來說,首套房一般基準利率、二套房利率通常也就是上浮個10%。而對比小微企業貸款可以上浮20%-30%,相對而言房貸業務利潤實在太小。"小許坦言,但最主要的原因在於,經歷過6月份"錢荒"之後,銀行再次面臨流動性季考。

  Shibor異動真相

  錢緊不緊,最先感知的是同業拆借利率(shibor)。

  據上海銀行間同業拆放利率9月18日公佈的數據顯示,除瞭6個月以上期限利率尚未變動之外,其餘期限利率均出現上漲;其中,2周期限利率上漲29BP,達到3.93%;同時根據歷史數據顯示,2周拆放利率在9月下旬會出現持續跳高上漲的局面,隔夜、1周以及1個月等拆放利率分別上漲6.4BP、16.6BP以及7.7BP。

  同時,回購利率也逆勢大漲。根據中國貨幣網數據顯示,9月18日,質押式回購一周以及兩周利率分別上漲瞭37BP和36BP,維持在4.04%和4.1%。

  "並不像想象的那麼嚴重。銀行流動性緊缺這類情況季末、年末都會發生。"一傢國有大行資金交易員告訴本報記者,並不是說銀行真的缺錢,隻是暫時會出現某銀行未及時還上頭寸或者隻是時間上的拖延。

  事實上,"銀根"趨緊的背後既有周期性原因,也有監管因素和外圍市場的影響。

  建設銀行(4.41,0.00,0.00%)研究員趙慶明[微博]認為,季末市場流動性的寬緊,是取決於央行對於市場流動性的投放的操作,但是通常月末資金的價格肯定會比月初以及月中高,這是在每個季度末都會出現的情況。

  從監管角度來說,央行則在持續進行逆回購操作。據本報記者統計,僅9月17日當周,央票到期量為40億元,逆回購到期量為200億元,央行進行80億元逆回購,相當於從市場回籠80億資金,事實上央行已經從5月底連續3周從市場凈回籠資金。

  "央行試圖向市場傳輸維持目前這種緊平衡的資金狀態,不希望市場流動性過於寬松。"一位銀行受訪人士坦言,在4月中旬債市稽查風暴之後,監管部門加強瞭對債券市場的監管,使得機構季末因風險資產占用過多而需要資產出表的壓力陡增,進而加大瞭市場對於月末資金面緊張的預期。

  從外圍金融市場來說,目光聚集在美國收縮QE規模上。上述受訪銀行業人士坦言,"這也影響央行在流動性上的操作,但隨著市場的變動,也出現瞭一些緩解季末流動性趨緊的積極因素。"

  事實上,面對銀行季末流動性壓力,央行的態度是,將用更多工具調節銀行流動性。"曾在上半年嶄露頭角的央票等工具,有望在下半年繼續擔當主要角色。"央行如此表示。

  "而信貸資產證券化最直接的一個好處就是改善商業銀行的流動性。"一傢國有大行信貸條線業務負責人告訴記者,一來可以拓寬投資者可交易的品種,提供多元化的資產組合管理工具,同時能夠降低銀行的資產質量風險,並能創造性地產生盈利。

  據測算,到2020年,中國資產證券化規模為8萬億元到16萬億元;其中信貸資產證券化存量有望達到6.56萬億元-13.12萬億元,約占資產證券化產品的82%。

  交通銀行(4.43,0.00,0.00%)董事長牛錫明曾在接受本報記者采訪時坦言,"信貸資產證券化可將不具流動性的中長期貸款移到表外,同時獲取高流動性的現金資產,從而優化銀行資產負債表,有效改善銀行資產的流動性。"

  8月28日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,決定進一步擴大信貸資產證券化試點。資產證券化試點擴容消息一出,國有銀行做好準備參與試點。

  事實上,銀監會已著手啟動第三輪信貸資產證券化試點,而額度初定為2000億元。一位接近銀監會的消息人士透露:"相對整個銀行業約69萬億元的貸款規模而言,額度不算太高,可能僅相當於中長期貸款的0.5%。"

  即便如此,對於未來受訪業內人士的觀點是,隨著交易系統的完善和機構投資者渠道的擴大,可以逐步放開額度,而信貸資產證券化必然是將來很長一段時間內金融改革的重點。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/09092426481.shtml

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