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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

多數地產項目位於三線城市 基金價格戰博市場

  核心提示:5月30日,21世紀經濟報道記者統計發現,近期基金子公司發行的資管計劃中,多數地產項目都是位於三線以下城市,在融資方構成中,中小開發商占主要比例。

  21世紀經濟報道 基金子公司成立後,較高預期的"類信托"產品成為其重要武器。5月30日,21世紀經濟報道記者統計發現,近期基金子公司發行的資管計劃中,多數地產項目都是位於三線以下城市,在融資方構成中,中小開發商占主要比例。

  另外融資平臺類項目的質量也並不高。以市級和區縣級平臺項目為主,並且絕大部分來自中西部的三四線城市。這份統計的結果與不少基金子公司平日宣傳,其地產項目專註百強開發商、平臺產品重點東部城市優質平臺相反。

  "由於融資能力、項目操作能力以及經驗上的差異,基金子公司資管計劃的項目整體質量要弱於信托許多,其風控能力是一大挑戰。"上海一位基金子公司高管分析。

  預期收益率偏高

  自3月底以來,天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃就開始發行,截至5月29日,21世紀經濟報道記者在天治資產的官網上仍未查到該產品的成立公告。

  事實上,這款產品的收益率並不低。小於300萬元為12%,大於300萬元則是12.5%,遠高於地產信托平均水平。它的期限為2年,預計發行規模2.3億元。資金用於"鄱陽湖贛劇院商業文化廣場"項目二期建設。

  不過,該項目的位置和開發商實力並非很好。項目地處江西省上饒市鄱陽縣;開發商則是豐躍投資,專門做商業綜合體開發與運營,曾在江西的市、縣城開發過三個項目。

  收益率高,但融資方是中小開發商,並且項目處三、四線城市,正是絕大多數房地產資管計劃的表現。

  21世紀經濟報道記者在近段時間發行的基金子公司房地產資管計劃中抽取12款產品,其平均年化收益率為10.48%。21世紀經濟報道記者根據用益信托的數據統計,近期房地產信托的平均表現為9.83%。資管計劃不僅高於信托,並且有5款資管產品的最低檔收益率都已經達到11%。

  雖然收益率頗高,但是地產資管計劃的平均期限僅有1.63年,略低於用益信托統計的地產信托平均1.78年的期限。其中一半的產品期限都在1.5年以內,最短的期限為1年。"1年期的產品最好賣,2年期的都比較難賣得動。"上述上海基金子公司高管向記者表示。

  就項目所在地來看,12款產品中僅有兩款產品位於一線城市,占比為17%。如德邦創新資本發行的上海佳程項目專項資產管理計劃和國泰元鑫發行的中建投錢江五號一期專項資產管理計劃,項目都在上海市。

  "在北京、上海、廣州和深圳一線城市的地產項目往往更容易得到投資者青睞,但是資管計劃要想從銀行、信托'虎口奪食',確實也比較難。"上述基金子公司高管表示。

  二線城市的項目僅有1款,位於天津市。三線城市及以下的共有9款產品,占比高達75%。除瞭上述天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃外,譬如銳懿資產的綠地九江"ICC大都會"資管計劃,它的項目就在江西九江市,資金是用於項目公司支付土地款以及項目開發建設。

  另外,從開發商實力看,百強房企的抵禦風險能力無疑高於中小開發商。21世紀經濟報道記者對照由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產和中國指數研究院[微博]三傢共同發佈的2013中國房地產百強企業名單發現,僅有兩款產品的開發商天津融創、福晟地產屬百強企業,其餘的皆是中小開發商,占比高達83%。

  譬如上述天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃,它的開發商豐躍投資的截至2013年12月末的總資產僅有12.25億元。

  平臺多在三四線城市大寮區土地貸款額度

  那麼資管計劃在地方融資平臺項目的表現又如何?21世紀經濟報道記者統計近期發行的12款平臺類項目發現,比較熱衷這類項目的是金元惠理基金旗下的金元惠理資產管理公司(現改名為:上海金元百利資產管理公司),其發行瞭6款,占比達到50%。

  如它發行的來賓土儲專項資產管理計劃(三期),規模預計為1.3億元,預期收益率在10.2%-10.5%,資金用於認購"金元惠理來賓土儲專項資管計劃"(母計劃)項下份額,最終用於3225畝土地的收儲。記者看到,在產品推薦材料中,增信措施方面除瞭土地抵押、應收賬款進行質押擔保外,還提到監管部門禁止的"出具財政承諾函、人大決議"等變相擔保內容。

  資料顯示,上海金元百利資產管理公司的董事兼總經理是吳自力,他之前在交銀國際信托任職,擔任信托業務總監兼信托業務總部總經理一職。

  在記者統計的資管計劃的12款平臺類項目中,共有8款產品,占比67%屬市級以上平臺。但是值得註意的是,這類平臺項目絕大部分都是在中西部城市當中。如國泰元鑫的南湖棚戶區危改項目專項資產管理計劃,資金規模預計為2.2億元,用於當地棚戶區改造工程。項目所在的河北唐山市也屬於三四線城市。

  "現在三四線城市的房地產市場庫存高企,過剩嚴重,未來將不可避免的影響當地政府的土地出讓收入,進而使得這些平臺項目的財政收入測算發生偏差。"上述高管向21世紀經濟報道記者分析。

  統計發現,在基金子公司的資管計劃中,區縣級平臺的項目主要集中在東部沿海城市。好買基金的產品材料顯示,如上海新東吳優勝資產管理公司發行的江蘇省南通市海安交投,資金用於南通市海安縣"省道S353項目"建設,投資者的預期收益率為9.5%,期限2年。

  融資方海安交投是江蘇省南通市海安縣的融資平臺。截至2012年12月31日貸款償還方式信貸年息貸款代辦屏東信貸年息,海安縣債務餘額為66.81億元,債務率為71.89%。在2013年1-9月,該公司實現收入2.90億元,凈利潤3421萬元。很顯然上述資管計劃每年的利息償還,都將占其利潤的相當大比例。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/08352757966.shtml

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