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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  而這並非個例。

  上述辦理融資業務的北京某信托公司人士表示,相比一線城市,二三線城市房價下降,造成的影響遠比一線城市要大,抵押物縮水難以償還時,隻能以地塊做優先處置。"目前優質地塊還是稀缺資源,市場上願意接手的人也很多,所以相比項目,這些地塊可能更有吸引力,當然前提是地塊的地理位置一定要好。"

  光耀地產的破產傳聞給房企的融資之路敲響警鐘。作為主要融資渠道的信托公司也開始嚴把風控。

  中原地產數據顯示,全國35個城市中,有28個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁,導致庫存上升的態勢也較明顯。

  房價的變化,對於信托公司來說,最直接的影響就是抵押物可能面臨縮水的現象。

  李浩介紹,其實年初他們和武漢當地一傢信托公司也合作發瞭一款產品,但規模較小,此次經朋友介紹來北京找大型信托公司融資,希望規模上能達到7億元。"我們是5月份來的,目前信托公司正在對公司名下1000畝的土儲做測量,要求我們除瞭項目抵押,還要一定的土地聯保。"

  "現在信托公司風控不僅要看抵押物,還要看彰化汽車貸款房貸大直區房屋借款地產公司現有項目和土地儲備情況,以判斷項目出現風險,是否有有效資產做擔保。"6月4日,湖北武漢一傢房企負責人李浩告訴《中國經營報》記者。

  系統風險

內容來自sina新聞

  在此背景下,中融信托透露,以後將著重做一線城市,大型房地產公司的房地產信托項目。對房地產公司建立名單制管理,具體項目要預先經過風險壓力測試模型。"公司將房地產業務重心向一線城市轉移,謹慎進入二線城市房地產項目,三四線城市僅限特大型開發商。

  上海一傢信托公司人士也表示,今年以來公司加強瞭對房地產信托的風控管理,發行量較以前有所減少。"以前差不多每月都有5單的房地產信托,但是現在基本維持在2單左右,而且在房企選擇上,更傾向於大企業,中小房企一般不做。"

  之所以對地塊做精準的盡職調查,是因為當前房價開始出現下降趨勢。中國指數研究院數據顯示,5月全國百城價格指數統計中,武漢住宅樣本平均價格8362元/平方米,較上月降低39元,環比下降0.46%,同比上漲7.94%,這是17個月以來武漢房價環比首降,與全國價格走勢較為一致。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08252766445.shtml

光耀破產敲地產融資警鐘 信托放棄中小房企

  隨著房地產市場行業性風險的爆發,信托公司更加謹慎。

  上海一傢信托公司人士直言,現在除非是像萬科、恒大、綠地這樣的大企業,信托公司會積極地進行融資,其他一些中小房企,特別是三四線城市的房企,信托公司審核的條件非常嚴格。"除瞭之前抵押,現在更看重這些地塊的位置,以及升值空間,否則很難發產品。"

  用益信托數據顯示,5月,房地產集合信托規模較上月的239.90億元,環比下降63.81%,融資企業從4月份的121個,下降到59個。與去年同期相比,融資規模縮減也高達60.84%。

  據信托公司公佈的年報披露,目前包括中信、中融、平安等在內的信托公司都已經減少瞭房地產信托的發行規模。

  其中,中信信托7297億元規模中,基礎產業占比達41.08%。2013年度,中信信托嚴控房地產信托占比,投向房地產的信托資產僅為7.71%,低於行業平均水平。

  棄卒保車

  事實上,作為房企主要輸血通道的信托產品,截至目前,其發行規模已經超過瞭1200億元,不過在1200億元的產品中,鮮有中小房企的身影。

  在信托網,記者統計發現,包括萬科、恒大、綠地等大型房地產企業借道信托融資越來越多,成立的信托項目數量、規模與往年相比均有大幅增加,三傢房企合計信托融資已達73.5億元,其中,恒大居首。

  對此,普益財富信托研究員范傑認為,之所以出現兩極分化,主要問題還是資金鏈危機的解決。一線城市市場的接納度高,資產的價值高,更容易找到買手,但是三四線城市未來的升值空間有限,除非是個別項目和地塊,否則一旦有風險就會影響整個鏈條。"系統風險高。"范傑說。

  以光耀為例,從項目問題,到資金鏈危機,再到破產,光耀成為業內首個房企資金鏈斷裂後無回天乏力挽救的企業。光耀集團董事長郭耀名坦言,隻要能解決問題,願意接受一切企業的收購。

  上述北京某信托公司人士坦言,對於全國市場雖然不能說一刀切,但還是采取差異化的思路。"對於三四線城市,我們堅持能不進入就不進入的原則,等待市場好轉。"

  事實也正如信托公司的預測,三四線城市庫存增加,使得房價上漲更為艱難。

  同策咨詢數據分析稱,從一線城市之外的限購城市來看,土地財政的依賴度超過50%的共計31個城市,這表明大多數省會城市、部分三四線城市對於土地財政依賴度仍然比較高。

  該人士舉例說,他們目前正和萬科談一筆信托計劃,不過同時洽談的還有其他幾傢大型信托公司。"對於大型房企,信托公司還是處於競爭狀白河區二胎借貸態,有時為瞭能合作,在費用上也會做出讓步,比如說降低0.2%~0.5%的費用等。但是對於小房企來說,特別是三四線城市房企,融資成本基本上還維持在15%左右,費用也沒有減少。"



  "擇優刪選,棄卒保車",成為信托公司應對監管、降低風險的一個舉措。相較於大房企,中小房企的融資之路本就艱難,在新一輪地產風暴來臨之際,信托公司"擇優刪選"對他們來說可謂是雪上加霜。

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