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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  陳義楓透露,私募房地產基金在做項目風控時,會從幾個方面調查融資方的民間借貸狀況:一是在圈內打聽,"再小的房地產企業也有幾億資產,行業鏈條長,有很多渠道可以打聽企業內部情況。另外,地產商要借高利貸肯定會在市場上詢價,不難打聽到。"二是查公司和老板個人的銀行賬戶,看是否有不明來源的大額資金流入。第三是看現金存量,"賬上躺瞭個把億的企業,一般不需要民間借貸;如果現金常常隻有幾百萬,就要註意賬外負債問題。"

  涉事公司緊急排查

  在接受21世紀經濟報道記者采訪時,光耀地產董事長郭耀名明確表示"優先償還金融機構的借款",但亦透露"劣後受償"的民間借貸體量不小。自2011年以來,光耀地產的民間借貸總額高達約20億元,三年來公司僅利息便還款20億元,目前仍有超過20億元本金加利息未償還。



  "地產商無論大小,普遍有民間借貸的行為。"房地產基金"德信資本"董事長陳義楓對21世紀經濟報道記者說,"問題是用於短期過橋還是長期依賴?如果一年中有半年賬上有民間借貸,肯定維持不下去,財務費用太高。"

  目前尚未到期的產品有"中融信托-新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃"、"新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃"、"財通資產-光耀揚州·全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"三個,本金合計超過5.5億元。

  回顧"中國百強房企"之一光耀地產的融資史,可窺見地產融資的風控隱疾:由於民間借貸不入賬,高利貸纏身的光耀卻能以表面"低負債率"受到資管機構的青睞;而其看似充分的抵押擔保亦可能被削弱,據媒體報道,光耀的部分房產用於抵付工程款,而工程款的求償權優於金融機構的抵押權。

  "主要看項目所在地的樓市,比如惠州已經出現供給過剩,如果樓價下行,土地使用權、在建工程的抵押價值也會減少。而光耀有無實力追加抵押還很難說。"

  另一問題是,根據《合同法》第286條和最高人民法院的相關文件,建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。這意味著,如果地產商的工程款沒有結清,在建工程等資產將優先用於償還工程款,其次才用於滿足抵押權人的需求,從而削弱抵押權的效力。

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  "地產商占用施工方資金也是普遍現象,會削弱抵押權,值得警惕。"陳義楓說,"所以我們做項目一定要給夠資金,確保工程款能夠實時支付。"

  "很難估計類似光耀的案例還潛伏著多少。"深圳某基金子公司項目經理表示,"接下來各機構對房地產融資會非常謹慎。我們公司對外地項目,隻要查到融資方有民間借貸的,必然一票否決。"

  接受21世紀經濟報道記者采訪時,光耀地產負責人曾表示"優先保證金融機構還款",且隻需數億流動性就可"過關",但兌付結果仍取決於事態發展。

  諷刺的是,盡管高利貸纏身,光耀地產卻一度以"低負債率"受到金融機構的青睞。2012年,中國指數研究院發佈光耀集團資產負債率,連續三年分別為45.7%、50.3%、55%,明顯優於行業三年均值68.9%、70.9%、71.8%。記者獲得一份光耀資管計劃的推介材料,亦以"2012年負債率僅55%,顯著低於房企百強平均水平"為賣點。

  他還表示,民間借貸是地產融資的一大風控難題,市面過萬億的房地產信托、數千億的房地產私募基金,都必須面對這個"隱疾",不排除有更多"地雷"將被踩爆。

  抵押權效力被削弱

內容來自sina新聞

  "短期、小額的使用民民間信貸房貸好嗎缺錢急用哪裡借錢間借貸,算不上什麼問題。但如果有非法募資的情況,就一定要回避項目。"他補充道。

  前述基金子公司經理表示,光耀現存的信托、資管計劃有較強的抵押擔保措施,可部分對沖融資方的資金鏈風險,但在房地產市場"失速"的背景下,看似穩健的抵押擔保也可能被削弱。

  公開資料顯示,光耀地產與中誠、中融、新華、華澳等信托公司均有合作發行集合資金信托計劃;去年,光耀還通過財通資產發行過基金子公司的專項資管計劃。

光耀事件觸爆地產高利貸鏈 涉事公司緊急排查

  有媒體報道,因與施工單位出現債務問題,光耀地產在惠州有400多套房源未入預售款專戶,部分房屋已交由施工方處置。據可知信息,這批房屋與現存信托、資管計劃無直接關聯。

  財通資產去年末為光耀融資2.5億元,為期兩年。該公司負責人表示,今年初已註意到光耀地產的狀況,"列入瞭關註名單,一直在跟對方積極溝通"。中融信托的信息披露電話則無人接聽,目前未能獲悉項目狀況。

  "看到報道後,我們迅速對該公司經營情況展開瞭調查,調查結果會隨時向投資者公佈。"新華信托方面回應。去年3月,該公司通過資產收益權買入返售的形式,向光耀集團的項目子公司發放不低於2億元的借款,風控措施包括土地使用權抵押、光耀子公司股權質押和母公司的連帶責任擔保,期限1年半至兩年。

  發酵於上周的"光耀地產資金鏈繃緊"事件,牽扯到27億金融機構借款,包括銀行信貸、信托計劃、基金子公司資管計劃等。據21世紀經濟報道記者不完全統計,目前新華信托、中融信托、財通資產等均有對光耀融資的未到期項目,涉事本金在5.5億元以上。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/房子2胎增貸缺錢急用哪裡借錢08312727930.shtml

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