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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  但連平認為,從當前情況來看,開發貸適當增加些是合理的。"今年事實上商業性住宅開發貸是比去年減少瞭很多,總量增加瞭1000多億,但40%投向瞭保障房,今年線西鄉房屋二胎上半年投向商業地產就比去年少瞭。"

  連平表示,大小開發商成千上萬,但能夠獲得貸款、可考慮投放名單裡,隻有300至400傢開發商,能夠獲得貸款的還是比較少。名單由各傢銀行自行制定,根據開發商財務和經營狀況進行評比篩選得出。"可獲得貸款情況方面,名單上的開發貸是考慮的,名單之外的則希望較小,根據開發項目逐一審批。"

  民生銀行金融市場部首席分析師李志強也認為,監管層不會就貸款規模做硬性規定。他對記者稱:"給開發商貸款操作起來有阻力,風險都是銀行在承擔,監管層不太可能就貸款投向、占比作硬性規定,甚至不太可能有指導性意見。這和購房利率有很大區別的。各傢銀行具體執行還要有自己的方案,包括風控方面。"

內容來自sina新聞

  近幾年,商業銀行在開發貸方面嚴格加以控制,銀行推行瞭開發貸名單制。

  開發貸規模不會超10%

  中國銀行國際金融研究所副所長宗良向本報表示:"如果是貸款餘額的10%應該是7.8萬億,從沒達到過這個數,現在和將來也達不到。目前大約4萬億,占比約為5%。松動之後也不會超過10%。"

  對於各大商業銀行的開發貸規模,多名銀行人士向記者表示,目前開發貸平均規模僅占貸款餘額的5%至6%,不可能達到10%。

  "沒有開發貸規模控制在10%這個說法,其實各傢銀行開發貸規模都不一樣,交行6%都不到。高一點的可能是8%左右。"交通銀行首席經濟學傢連平也向記者表示。

  陸俊龍稱,具體看來,2013年全國住宅竣工量1100萬套,截至2013年末在建住宅5700萬套,兩者合計6800萬套。按照2013年銷售1300萬套估算,需要5年時間。這還沒有考慮二、三線城市已經創瞭歷史新高的現房庫存。按照2013年得峰值去化速度,現在哪怕不再新建房屋,則消化起來也還需要5年。

  對此,上述接近央行人士予以否認。該人士稱,自9月30日央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)以來,央行一直保持並延續該政策;除此之外,對於開發貸,央行無更多指導性意見。

  近日,坊間傳聞:央行已經把開發貸授信總量的權限下放至商業銀行總行,商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度;央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有松動,以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%,而現在,各大銀行能夠自由地調節開發貸總量。

  多名銀行人士也向記者表示,自9月30日發佈《通知》以來,並未接到更多關於開發貸的新政。另外,此前並不存在10%的紅線,銀行開發貸的餘額占比亦遠低於10%。

多銀行人士稱開發貸無松動 目前餘額占比遠低10%

  實際上,在9月30日的《通知》裡,也並未具體涉及開發貸規模的政策。央行隻是稱繼續支持房地產開發企業的合理融資需求:銀行業金融機構在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

  對於商業銀行是否可以重新啟動新增開發貸款審批制度,宗良向記者表示,放松開發貸未來有可能發生,不過即使未來放松開發貸,也是《通知》的延續,開發貸也要保持相對流動性管理。"政策的初衷並不是讓房地產又把資金迅速吸走,還是希望房地產保持一個平穩發展,不過度下跌,但也不是全面火起來。中國房地產價格太高瞭。"

  宗良認為,總體來講,放松以後,額度利率如何協調是問題關鍵。"政策穩定瞭市場預期,大跌可能性小,真正的需求可以行動瞭。政策本身還是有良性預期,開發貸包括個貸都會比原來要好。"

  連平稱,《通知》政策總基調是要保持房地產平穩發展,不至於過度調整,滿足首套房需求或改善性需求,是保障民生的工程。連平表示:"商業銀行會根據形勢變化、本行政策做一些調整。在開發貸方面,明年還是會保持一定規模的投放,開發商這方面投資增速明顯下降,明年某個時候差不多就是底部瞭。規模不一定有明顯縮小,現在的開發貸對不多的開發商投放,投資增速的回落並不意味著開發貸同步減少。"

  風險過去瞭嗎?

  某大行人士向記者表示,此前9月30日出的按揭貸款資產證券化的文件已在傳達和執行。因為目前的情況已經和去年完全不同,目前根本不缺少按揭貸款的額度,缺少的是業務,沒人來借房貸。

  大戰略(中國)投資管理中心首席經濟學傢陸俊龍對此向記者表示,地產現在是趨勢性下行拐點,從總量來說,城鎮化和改善性住房將催生大量的剛需,根據統計局公開數據測算,全國商品房需求量大約800萬至900萬套,但這一數據已經遠遠低於目前的住房竣工量。

  接近央行人士昨日對表示,開發貸並沒有進一步松動的消息,坊間房地產開發貸規模將突破貸款餘額10%限制的傳聞並不屬實。

  但也有銀行人士持不同看法,李志強認為,談房地產拐點是從人口角度,住房需求旺盛會有所下降,但市場改善部分的需求還是存在的。從央行監管層態度來看,放開限購實際上也是為瞭控制風險,可能還不是為瞭回歸市場化。目前最大風險是否過去還很難判斷。

  連平向記者表示,地產下行拐點的說法有問題,不一定要全消化掉存量才有投資。根據前幾年情況,在庫存較高的時候,房價依然上漲。每一次調控實際都是釋放需求,當然庫存較高對於市場來說是有壓力的,影響到預期,但是也不要認為所有的庫存都是有效庫存,三、四線城市很多庫存是無效的,將來可能出現類似爛尾樓的情況。總量看似很大,但並不一定等總量消化完瞭市場才能走向平衡,一定程度的消化還要看需求的狀況,市場自然會平衡,關鍵看運行的周期。

  連平表示,在這個政策框架下,給予靈活性,多元化資金來源,包括資產證劵化。將來貸款不再來源於一個渠道,可以通過資產證券化,還可以有新的資金進來。

  央行在《通知》裡也提到多元化資金來源,增強金融機構個人住房貸款投放能力。央行稱,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套蘆竹區農地貸款率利最低銀行普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  宗良向本報表示:"MBS未來這一塊會成為重要的產品在市場裡發展起來。美國資產證券化發展到後期,個人收入條件較弱,後期的資產證券化發展孕育一定的風險。中國早期MBS產品質量是比較高的。"

  李志強表示,MBS是盤活存量的一個方式。資產證券化產品對銀行來講,截至目前還是比較謹慎,量也不會特別大。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/08412943402.shtml

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